如果說你的房產權狀、身分證件、甚至印鑑證明都好端端的鎖在銀行保險箱，既沒被偷走甚至從來都沒見過光，房子有一天卻被騙走過戶到別人名下，你相信嗎？
詐騙化身房客 小心多年新血付之一炬
台灣的房產登記制度是世界有名的，不僅官方設立地政事務所處理房產移轉登記事務，土地法也規定「登記有絕對效力」，代書業甚至就是為房產移轉登記的繁瑣與嚴謹而生的行業，地政機關甚至有「地政基金」救濟可歸責於公部門的登記錯誤，那詐騙集團要如何將房產硬生生的騙走？
你有一間在精華地段價值3000萬元的房屋，經過多年努力，房貸也清償完畢，正在出租中，為了節稅，你將戶籍設在該房屋，有天來了一個人，毫不殺價又付現的租了你的房子，你還開心的去吃大餐慶祝，結果這個房客前二三個月還正常付房租，之後就開始沒付房租，打電話也找不到人，你感覺有異前往查看時，發現房子已經是別人在住，對方說這房子是他剛跟仲介買的，還拿出有對方名字的所有權狀，你去查證，發現房子真的過去到別人名下，原來的房客卻人間蒸發，這是怎麼回事？
原來這個 房客甲 君住進去的那一剎那就開始詐騙的程序，他先偽造一張有你簽名面額5000萬元的本票，然後向地方法院申請「本票裁定」，此時，地院會發一個雙掛號到你戶籍地址，問你有沒有欠甲君5000萬元，不過雙掛號來時，當然你收不到，代你收信的 卻是甲 君，10~14天後，法院得不到你的回答，便認為你「默認」有欠甲君5000萬元，於是發給甲君「本票裁定確定證明書」，甲君拿著這個證明書，要求法院強制執行拍賣你這間不動產，這時法院又會發雙掛號到你戶籍地址，告知你的房子將被拍賣，同樣的，信又被甲君收走，你還是不知道。
正式法拍時，第一拍通常都會流標，此時，甲君就趁流標時，向法官表示願意「以債權人身分承受」，用你欠甲君的5000萬元債務「抵繳」價值3000萬元的房產，甲君不花一毛錢取得了法院發的「不動產權利移轉證書」，並依現行規定，單獨到地政事務所過戶給自己；之後，甲君再速速的委託不知情的仲介賣出，得款後遠走高飛。這時或許你仍不知房子已經被騙走，各式證件也都好端端的沒被動過。
該如何預防？
這個詐騙伎倆的最重要環節，就是你的戶籍設在出租的房屋，而歹徒得攔截到法院寄給你的掛號信；因此，當你非得因為節稅或其他原因而要將戶籍設在出租房屋中時，切記一定要有信得過的人替你收信，並且至郵局申請更改轉寄住址，雙重作為即可避免；否則等歹徒取得本票裁定後，不知情的你又拖過了法律給的抗告或確認之訴時限，就很難阻止後續的程序了。
案例：
2005年三月十二日連爆兩宗離奇竊屋案，震驚司法界，經清查發現，兩年前也發生一宗完全一樣的案例，「竊屋危機」無所不在，且顯示必有一個「竊屋集團」潛伏社會肆虐，專找「戶籍、住所」分兩地的出租屋主下手。
法界表示，制度的確有漏洞，已研究如何防範，但本案中，法院也是被害人；台北地方法院民事執行處女法官鄭麗燕指出，法院均將通知書寄至戶籍地，民眾的戶籍地與居住處應相符，否則「漏接」重要文件，名下房屋是會有被盜賣的風險。
這兩宗竊屋案，一處位於台北市信義區，另一處位於士林區，巧合的是，屋主都姓謝，惟一男一女，至於歹徒也都化身為房客，在屋主將房屋出租後，冒屋主之名偽造本票，並以房客身分，攔截法院寄給屋主的執行及拍賣通知書，造成屋主未出庭，藉此讓法院將屋主房屋查封、拍賣，手法如出一轍。事實上，兩年前，台北市承德路也曾發生過一起如出一轍的竊屋案。
謝姓女子運氣較好，房屋雖遭拍賣，但在交屋前就發現，目前已聲請停止執行並提債務人異議之訴；但謝姓男子的房屋已遭過戶，台北地方法院近期將邀他協商國賠事宜。
法界人士指出，這三件房屋竊案有「屋主住、籍不符」、「沒有設定抵押」及「屋主只有本票債務」等三大特點，另有身分證、本票及印章等三大偽造物品，詐騙集團即利用此三大特點及偽造物品，鑽法律漏洞竊屋。
歹徒先透過房屋仲介或在簽約時，取得屋主身分證影本並偽刻印章，再以人頭戶冒充成屋主的債主，然後以屋主名義開本票給人頭戶償債，再以假造的身分證由人頭戶向法院聲請本票執行兌現。
法院在本票裁定或拍賣前，依法會寄通知書至本票發票人的戶籍地址向發票人查證，若當事人不表示意見，法院即會裁准執行，法院裁准後也會再寄通知書給發票人，但「屋主住籍不符」，通知書全讓有心的房客冒名收下，屋主什麼都不知道，本票執行即告確定，屋主即須兌現本票。
但屋主既未接到通知書，也無從兌現，此時，歹徒會要求法院查封房屋，法院依法也會通知屋主並張貼公告，但通知書同樣遭人攔截，法院在等不到屋主的情況下，依法也只能將房屋拍賣，過程中，法院均是依法處理且無疏失，但卻讓歹徒順利取得房屋，而屋主渾然不知且難以求償。
租屋遭過戶，護產有道
法界表示，屋主報案究責當然必要，但更緊迫的是，若法院尚未將法拍房產的權利移轉證書，交付給債權人或得標人，則被害的屋主應立即向法院提出「確認本票債權不存在並撤銷強制執行」的訴訟，並「聲請停止強制執行」。
至於遭歹徒涉嫌不法法拍的台北市芝玉路房舍，士林地院在一拍時，無人投標，而由本票債權人余鈞川當庭承受；幸運的是，這起房舍因士院尚在函詢法拍屋的土地增值稅實際數額，尚未將法拍房產的權利移轉證書發給余某。士林地院表示，芝玉路房舍的土地增值稅，昨天已核定共計一百八十八萬元，謝姓屋主若認有疑義，應儘快提出訴訟及聲請停止強制執行自保，但目前尚未收到謝女相關訴狀。
法界指出，法院法拍屋雖經拍定，但若尚未將法拍屋權利移轉證書，發給直接承受債權的債權人或得標人，這段空檔，即成為被害人的救命護產期。受害人應立刻向所屬法院遞狀，對本票債權人提出「確認本票債權不存在及撤銷強制執行」訴訟，並同時聲請「停止強制執行」，法院在收案後，才能有正當名義暫時阻止房產不當過戶。
法界表示，受害人聲請停止強制執行，雖須繳付擔保金一部分或全額不等，但只要書狀載明詳細受騙經過，因法律並未明文規定擔保金比例，應可獲得法官給予一定程度的寬減，未必是全額。
法界強調，房產遭無端法拍，護產第一步，應先確認房產遭「脫手」到何地步，再決定策略，切記不可盲目的單純向檢警提出刑事詐欺、偽造文書告訴，「以刑擋民」根本無濟於事，否則也應該採取民事為先，或是民、刑雙管齊下；至於房產若遭法拍、移轉確定，當事人也要有心理準備，必須打一場不可免的民、刑長期官司。
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